Proč brát katastrofické titulky s rezervou

Tomáš Trčka | 13. 2. 2023 | Vstoupit do diskuze

V poslední době se objevuje spousta článků komentujících situaci na realitním trhu. Texty mají obvykle katastrofický titulek, ale obsah už tak tragický není. Nejspíš proto, že negativní zprávy vždycky vzbudí u čtenářů pozornost. Pojďme se podívat, o čem tyto články jsou a jaká je naopak realita.

Poslední článek, který jsem zaznamenal, měl v titulku dokonce parafrázi na Marxův Komunistický manifest a vyhrožoval strašidlem, které obchází Evropu. Ve skutečnosti zmiňoval situaci v Londýně, kdy skutečně trofejní nemovitosti, které se kupovaly za výnosy pod 4 %, narážejí na problém s refinancováním. Londýnský trh byl vždycky velice agresivní, a především drahý, používal maximální možné úvěrové páky. Je tedy naprosto logické, že pokud si koupíte nemovitost za 3,5% výnos a na 60 % si od banky půjčíte, tak ve chvíli, kdy se úrokové sazby zvýší na zhruba 5 %, máte velký problém. Refinancovat banka odmítne, protože příjmy budovy budou nižší než úrok, který máte platit. Takže zbývá buď dodat vlastní kapitál, nebo nemovitost prodat. A v takovém případě vás samozřejmě nikdo šetřit nebude a proděláte kalhoty.

A teď pro porovnání situace u nás. Aktuálně kupujeme nově postavenou budovu ve Varšavě se 7letým nájmem za 7,5% výnos. Také bychom raději financovali za nižší úrok, ale i přes vysoké náklady finanční páka dává smysl a rozdíl mezi výnosy a náklady je kladný. Proto nám nehrozí situace jako v Londýně.

V dalším článku s velice dramatickým nadpisem zase psali o až 15procentních propadech cen bytů. V článku nicméně poukazovali na to, že se ceny vrátily na hodnotu z konce roku 2021. Abych si v tom tedy udělal jasno: v roce 2020 jsem si koupil byt za řekněme 5 milionů korun. V roce 2021 měl tento byt už hodnotu 5,75 milionů, ale v roce 2022 zase ztratil přes 10 % a vrátil se na hodnotu 5 milionů korun. Podle mě to není důvod k tomu, abych se takového bytu zbavil. Mě popravdě ani nezajímá jeho hodnota v různých letech a jsem rád, že ho mám.

Obsah článků je vždy zapotřebí zasadit do kontextu a udělat si racionální závěr. A hlavně se nenechat strhnout děsivými nadpisy, to je klasický novinářský trik ke zvýšení čtenosti.

A jak vypadá situace ve fondu a hrozí nám skutečně tak děsivé propady jako se píše? Já si to nemyslím, a to zejména z následujících důvodů:

-          neexistuje u nás přebytek nabídky komerčních nemovitostí, spíše je problém vůbec nějakou koupit,

-          stavební náklady jsou dnes tak vysoké, že neumíme postavit “levnou nemovitost”,

-          neobsazenost nemovitostí je historicky na velice nízkých hodnotách,

-          ceny nájemného po dlouhé době stagnace začínají naopak stoupat.

Přestože v absolutní hodnotě zůstaly ceny nemovitostí stejné, ve skutečnosti jsou dnes již levnější. Jak je to možné? Nemovitosti ve fondech, jako je Trigea, se musí oceňovat výnosovou metodou. Vzorec pro výpočet je relativně jednoduchý: hodnota nemovitosti rovná se inkasované nájemné děleno výnosem (yieldem). V posledním čtvrtletí loňského roku došlo ke zvýšení yieldů o 50 – 100 bazických bodů. To znamená, že reálně došlo ke snížení hodnoty nemovitostí. Oproti tomu, se ale vlivem inflace zvýšilo inkasované nájemné, a to poměrně výrazně! V rovnici se tedy zvýšil jak čitatel, tak jmenovatel a celková hodnota zůstala plus minus na stejné úrovni. Reálně to ale opravdu znamená, že nemovitosti jsou dnes skutečně levnější (mají vyšší výnos). Takže to, o čem se píše v tisku, už vlastně do jisté míry proběhlo. A naopak to dává zajímavý impuls novým investorům, kteří vstupují do fondu, který má levnější nemovitosti než loni.

Můj předpoklad je, že Trigea dosáhne letos podobného výsledku jako v loňském roce. Očekáváme letos výrazné navýšení příjmů z nájemného. A to jednak díky inflaci, ale také díky výrazným investicím, které jsme loni udělali na jednotlivých nemovitostech v portfoliu. To nám sice loni ubralo zhruba 0,7 % na výkonnosti, ale zase nám dává skvělý výhled na letošní a následující roky. Trigea i nadále zůstává atraktivní investicí. A to jak pro stávající investory, tak i pro ty budoucí, kteří reálně mohou zainvestovat při relativně nižších cenách nemovitostí.

A na závěr další dobrá zpráva: aktuálně se portfolio Trigey rozrostlo o další skvělou budovu v Polsku, konkrétně o City Logistics Wrocław II. V tomto čtvrtletí bychom ještě chtěli dokoupit špičkovou kancelářskou budovu ve Varšavě s průměrným nájmem přes 7 let. To nám dává silnou důvěru, že letošní rok bude pro Trigeu opět rekordní!