Komentář: Kdo ty drahé byty kupuje

1. 12. 2021 | Vstoupit do diskuze

Úrokové sazby u hypoték rostou, podle odborníků budou zanedlouho atakovat 5% hranici. Rostou i ceny nemovitostí. Kdo z vás na to má, aby si pořídil vlastní bydlení? A co čeká domácnosti, kterým u hypotéky končí fixace úrokové sazby? Tyto i další otázky rozebírá v komentáři analytik skupiny Partners Michal Skalický.

V kontextu rostoucích cen nemovitostí se nejčastěji nabízí otázka: „Kdo ty drahé byty a domy kupuje?“. Odpověď je vlastně jednoduchá. Je to každý, kdo si v ústeckém kraji může dovolit průměrnou měsíční splátku hypotéky 6 990 korun. Což je nejnižší průměr a na naše poměry to není nijak nepatřičná částka. V Praze ovšem musí průměrný splácející oželet téměř 26 tisíc korun měsíčně, a to už je jiná káva.

Celková výše splátky může naznačit každému z nás, co to vlastně znamená splácet hypotéku v tom daném regionu. Větší vypovídající hodnotu má ale ve výsledku poměr, který ukáže, jakou má splátka dopad na naše rozpočty. Pro českou domácnost to totiž v praxi znamená, že v srpnu 2018 dávala na splácení hypotéky 42 % svých příjmů, ale letos v září už splátka ukrojila více jak polovinu, přesně to bylo 55,3 %.

Pokud jste někdy řešili, jak mají být v ideálním případě nastaveny vaše finance, tak jste pravděpodobně narazili na doporučení, které říká, že na bydlení by mělo připadnout nejvíce 30 % příjmu vaší domácnosti.

Ano, není složité dopočítat, že 55,3 %, které domácnosti vynakládají na samotnou hypotéku, není 30 %, které by měli dávat za všechny náklady spojené s bydlením. Můžeme se dohadovat, z jaké části výdajového koláče bydlení ukusuje, jistě to bude z části spotřeba, ale především to budou úspory.

Ty máme dvojí, kdy ty krátkodobé nejsou v dobré kondici zcela objektivně, protože nedostatečné rezervy má čtvrtina Čechů a při zakolísání na příjmové straně má problém se splácením 63 % domácností.

Druhou kategorií jsou úspory dlouhodobé, ale ty přeci máme pořešeny tou skvělou nemovitostí. Jedním jediným aktivem umístěným na jednom místě. To je ovšem investiční strategie, kterou by zavrhlo 10 z 10 investorů začátečníků, kteří prošli alespoň dvoudenním rekvalifikačním kurzem. Základem vytváření jakkoliv velikého majetku je totiž rozložení mezi více nástrojů.

Úrokový olej do hypotečního ohně
K tomu všemu po dlouhé době skvělých zpráv o nekonečném zhodnocení nemovitostí všeho druhu, proti kterému stály úvěry s historicky nejnižšími sazbami, přichází změna. Během pár měsíců dochází k prudkému zdražení hypoték díky zvýšení základní úrokové sazby ze strany České národní banky.

Hypoteční trh je před skokovým růstem úrokových sazeb
Pokud vám přijdou divné všechny ty katastrofické předpovědi o ochlazení trhu a poklesu zájmu o hypotéky, tak zde malá ukázka reálného dopadu. Pokud vezmeme průměrnou výši hypotéky, která byla v srpnu letošního roku 3,2 miliony korun, dáme si splatnost 25 let při krásném průměrném úroku 1,8 % na konci roku 2016, vyjde nám splátka 13 254 korun měsíčně.

Když ale vezmeme pro porovnání stejnou hypotéku (3,2 miliony korun na 25 let) tentokrát se sazbou 4,5 %, kam se vcelku reálně můžeme dostat (stejně jako v roce 2010), vyjde nám měsíční splátka 17 787 korun, tedy o čtvrtinu více.

Pokud jste nad čtyřmi a půl tisíci na splátce mávli rukou, pak vězte, že v délce splatnosti vás bude hypotéka stát na úrocích 2,8krát více, protože místo necelých 800 tisíc zaplatíte přes 2,1 miliony.

Každý, kdo bude nyní zvažovat hypotéku, musí opravdu dvakrát měřit. Zároveň ti, kteří měli své rozpočty nadoraz, což je každá průměrná domácnost, bude při refixaci v následujících měsících prožívat krušné chvíle.

Co čeká řadu domácností
Je skvělé, že bydlíme ve vlastním, ale nyní už je to za cenu nižšího prostoru pro vytváření krátkodobé rezervy, která nás ochrání před náhlým a okamžitým otřesem. Tím otřesem může být nejenom ztráta zaměstnání, ale také rapidní zvýšení sazby zrovna v době, kdy obnovujete fixaci své hypotéky. Přesně taková situace, jaká se v následujících měsících „přihodí“ řadě domácností.

Zároveň je na pováženou fakt, že dáváme všechna vajíčka do jedné ošatky a doufáme, že samotná nemovitost pokoří v horizontu mnoha let inflaci a zůstane nedotčena až do našeho důchodu, což popírá absolutní základ investování v podobě zmíněné diverzifikace.

Pokud i po tom všem stále věříte, že nemovitosti jsou skutečně tím jediným a neotřesitelným svatým grálem všech investic a připravujete se vyběhnout pro svou novou hypotéku, ideálně na druhý a další investiční byt, pak se zkuste podívat, jak vypadá tento trh například v Japonsku. Nezničitelné pozemky, kterých přeci nikdy nebude víc, tam vytrvale klesají na hodnotě už řadu let a jen za posledních devět let ztratily v součtu 3,8 % ze své ceny.

Pro nás v srdci Evropy Japonci zcela neuvěřitelně očekávají, že ceny budou nadále klesat. Důvod je zcela prostý. Japonců ubývá, potřebují tedy méně nemovitostí a díky tomu jejich cena klesá, ale i tak se neprodávají, a tak padají dál. A velmi pravděpodobně tomu velmi dlouho nebude jinak.

Zdroj: iDNES.cz