Komentář: 100% jistota bez záruky. Myslíte, že investujete do nemovitostního fondu, a zatím...

Martin Tománek | 6. 5. 2020 | Vstoupit do diskuze

Nemovitosti jsou držák, který se hodí i pro toho, kdo nechce riskovat. A co teprv nemovitostní fondy! Jen dávejte pozor, abyste místo nich nekoupili dluhopisy, kterých se nebudete moct zbavit.

Představte si starší britský pár. Manželé řeší, kam bezpečně uložit úspory, než za čtyři pět roků půjdou do důchodu. Mívali je na termínovaném vkladu, který právě skončil – a když se rozhlíželi po novém, zjistili, že úroky jsou až urážlivě nízko. Ačkoli nemají zkušenosti s investováním, hledají tedy alternativu v podobě nějaké konzervativnější investice.

Na internetu je osloví reklama: Když s námi budete investovat na tři roky, dostanete fixní úrokovou sazbu 6,5 procenta ročně. Když na pět let, budete mít osm procent. Dluhopis je plně zajištěn aktivy a firma má bezchybnou historii. Investorům vyplatila úroky a jistinu vždycky včas a v plné výši. Neplatíte žádné vstupní ani manažerské poplatky. Emitent dluhopisů navíc podléhá regulaci FCA (Financial Conduct Authority), britského regulátora trhu.

Sedm a půl miliardy do letadla. Pardon, vrtulníku
Takové nabídce se těžko odolává. Manželé kupují pětileté dluhopisy se sazbou osm procent ročně a všechno funguje, jak má. Ovšem jen do doby, kdy to fungovat přestane. Vyjde najevo, že firma je podvodná.

Investorům reálně hrozí ztráta až sta procent kapitálu. Životní standard páru je ohrožen, ztrátu úspor už vzhledem ke svému věku nedokážou kompenzovat ze mzdy. Jednoduše nebudou pracovat dalších dvacet let, aby si mohli znovu našetřit.

Náš příběh není fikce. Dluhopisy britské firmy London Capital & Finance si koupilo víc než jedenáct tisíc investorů, celkem jí svěřili 236 milionů liber (7,4 miliardy korun). Firma své závazky sice několik let skutečně plnila, nakonec ale vyšla najevo ošklivá pravda. Celá čtvrtina prostředků získaných od investorů připadla firmě Surge Financial, která dluhopisům dělala marketing. Většina zbývajících peněz potom směřovala do vysoce spekulativních nemovitostí a projektů. Společníci neváhali finanční prostředky použít pro své osobní účely. Třeba na nákup helikoptéry.

Tak dost!
Kauza London Capital & Finance ukázala slabinu regulace. Firma sice získala oprávnění od regulátora trhu, nicméně investorům prodávala naprosto neregulovaný produkt. Podle dostupných informací byl úřad FCA od roku 2015 opakovaně upozorněn na zavádějící marketing firmy a vysoké riziko. Bohužel až koncem roku 2018 konečně firmě zakázal dluhopisy propagovat a zmrazil její aktiva z důvodu „vážných obav z toho, jakým způsobem firma provozuje svou činnost“. Bohužel pro investory bylo pozdě.

London Capital & Finance byla ale spíš špičkou ledovce než ojedinělým případem. Ovšem až na začátku letošního roku britský regulátor, částečně pod tíhou kritiky, sáhl k razantnímu opatření. Zakázal marketing spekulativních dluhopisů zaměřený na drobné investory. Zákaz se týká takzvaných mini-bonds, které FCA definuje jako „vysoce rizikové, spekulativní a nelikvidní cenné papíry“, které vydává firma za účelem půjčky třetí straně, investice do jiných společností nebo nákupu či developmentu nemovitostí. Zákaz platí do konce roku 2020, regulátor ale zvažuje permanentní řešení.

Vím, že nic nevím. Ale vím to až teď
Střih, vítejte v Česku. Máme tady jiný manželský, taky pár let před důchodem a taky bez zkušeností s investicemi. Obrací se na autora tohoto textu a žádá radu, jak postupovat. Prakticky veškeré volné peníze, říkají, investovali do nemovitostního fondu. Teď je nutně potřebují zpátky, jenže nevědí, jak se k nim dostat.

Netrvá dlouho zjistit, že ve skutečnosti nekoupili podíl v nemovitostním fondu, ale poskytli půjčku firmě BICZ, která podniká na realitním trhu. Z hlediska rizik je to propastný rozdíl. V realitním fondu vás přinejhorším potká pokles ceny podílového listu v důsledku přecenění nemovitostí. Když ale půjčíte peníze jediné realitní firmě, můžete v nejhorším případě přijít o celý kapitál.

Když je sto procent asi tak padesát
Byznysmodel firmy BICZ je přímočarý: získat od investorů peníze → koupit nemovitost → rekonstruovat → sehnat kvalitní nájemníky → prodat & vydělat. Na svém webu firma uvádí, že jejím cílem je provést obchod v krátké době, typicky do roku nebo dvou let.

Popsaný byznysmodel není ničím výjimečný. Svižně rostoucí ceny nemovitostí v posledních pěti či šesti letech přivábily na realitní trh zástupy lidí. Developerských firem je teď třináct do tuctu. Každý, kdo takové firmě půjčí peníze, by měl vědět, že se jedná o vysoce konkurenční obor. To je ovšem ten nejmenší problém. Ten zásadní spočívá v zavádějícím a pro investory přímo nebezpečném marketingu.

Hned na úvod webové prezentace firmy BICZ investora zaujme slogan Váš bezpečný zisk zajištěný nemovitostmi. Opakovaně se potom objevují slovní spojení jako „100% jistota“ či „100% záruka“. Na jiném místě vás firma vybídne, abyste „navýšili bezpečně svůj kapitál“. Stačí, když podepíšete smlouvu o partnerství, nebo si koupíte dluhopisy s nabízeným výnosem 5,5 procenta ročně (po zdanění 4,7 procenta).

Něco ale schází. Druhá strana mince. Výhody a záruky potká investor na webu BICZ na každém rohu. A rizika? To už musí být hodně všímavý a prokázat smysl pro detail. Konkrétně musí kliknout na tlačítko Měli byste vědět. Tehdy se mu dostane poměrně cenných rad. Například, že by se měl poradit s finančním poradcem, jestli jsou takové dluhopisy pro něj vůbec vhodné. Nebo že by si měl v prospektu dluhopisů přečíst článek II – Rizikové faktory. A v neposlední řadě, že s dluhopisy se neobchoduje na žádném regulovaném trhu, takže se jich před splatností dost možná nezbaví.

Skrytá hrozba
Můžeme se ptát: Kolik investorů nabídku BICZ pochopilo jako investici do nemovitostního fondu? Nebo jako investici, která je svými riziky srovnatelná s nemovitostním fondem? Obávám se, že příliš mnoho. A kolik investorů si uvědomuje, že se jedná o půjčku jedné velice mladé firmě, založené v roce 2018, se kterou je spojeno značné riziko? Kolik investorů si potom uvědomuje, že pokud se firmě nebude dařit, mohou snadno přijít o své úspory?

Chci také ušetřit
Je evidentní, že byznys model firem typu BICZ funguje (stoprocentně zaručeně!) jen a pouze v prostředí rostoucích cen nemovitostí. Zkrátka za dobrého ekonomického počasí. Takové ovšem nepanuje nepřetržitě. Na realitní trh může přijít déletrvající stagnace nebo rovnou pokles. Firmě se nemusí dařit sehnat či udržet kvalitní nájemníky. Může se jí také výrazně prodražit financování.

Riziko je ještě zvýšeno faktem, že BICZ v obchodním rejstříku nezveřejňuje žádné finanční výkazy. Investor si tak nemůže udělat obrázek o hospodaření firmy a její kondici. Tomu se říká černá skříňka.

Nyní k závěrečnému testu. Kompenzuje nabízená roční odměna 4,7 % investorovi dostatečně rizika, která jsou spojená s firmou BICZ? Jsem přesvědčen o tom, že zdaleka nikoli.

Dvě země, stejná džungle
London Capital & Finance je poněkud extrémní případ, neboť se jednalo o podvodnou firmu. V tomto směru ji nelze srovnávat s českou BICZ. Přesto zmíněné firmy něco spojuje – používání zavádějícího a nebezpečného marketingu, který je možný v důsledku absence účinné regulace. Na základě něj mnozí investoři nevyhnutelně dospějí k závěru, že nabízené cenné papíry jsou bezpečnější nebo méně rizikové, než jaká je skutečnost. Přitom od nepochopení rizik nebývá k finanční katastrofě nikdy daleko. Ovšem nenechte se mýlit. Nejde tady zdaleka jen o chybný marketing jedné netransparentní české firmy. Podobných případů je u nás mnohem víc. Stejně jako drobných českých investorů mylně přesvědčených o tom, že zainvestovali do nemovitostního podílového fondu.

Představuji si svět, ve kterém Česká národní banka opustí svůj současný kurz, který by se dal nazvat „Dejte pozor, korporátní dluhopisy jsou neregulované“. A místo něj se odhodlá k rozhodné akci, inspirovaná britským příkladem. Je pravděpodobné, že dříve či později k tomu dojde. Obávám se však, že nejdřív bude muset přijít o úspory spousta českých domácností.

Zdroj: Peníze.cz