Hypotéky: Rok 2018 byl rokem, kdy se trh začal vracet do normálu

Lucie Drásalová | 1. 2. 2019 | Vstoupit do diskuze

Několik posledních let jsme si zvykli na sazby hluboko pod 2 %p.a., což je z dlouhodobého pohledu extrémně nízká sazba. A z pohledu zdravé ekonomiky i dlouhodobě neudržitelné a nerozumné. Rok 2018 byl ve znamení postupného zvyšování úrokových sazeb. A v roce 2019 budou spíše stagnovat a mírně růst.

Začátkem roku jsme začínali na průměrných sazbách lehce nad 2 %. Banky se však velmi snažily poskytovat individuální slevy, takže klient si často ještě na začátku roku přišel na sazbu i lehce pod 2 %. Od února již sazby pomalu stoupaly a v období léta se na chvíli ustálily na průměru kolem 2,5 % p.a. Na podzim, mimo jiné i v souvislosti s říjnovým doporučením ČNB, šly sazby opět nahoru a rok jsme tak zakončili lehce pod 3 % p.a. Tím se dostáváme na sazby, které se spoustě klientů nelíbí a považují je za vysoké. Ještě před pár lety, jsme klientům sjednávali hypotéky se sazbami kolem 1,5 % p.a., ale je potřeba si uvědomit, že aktuální sazby jsou pořád velmi nízké a z širšího vnímání ekonomiky i sazby velmi zdravé. Úrokové sazby budou v roce 2019 spíše stagnovat a mírně růst. Některé banky zahájily rok 2019 zlevňováním. Na kolik je to marketing a na kolik trend, uvidíme v příštích týdnech a měsících. Ale očekávám, že do března by sazby mohly vydržet či dokonce klesnout. V rámci celého roku nečekám žádný velký nárůst sazeb. Dá se očekávat, že v roce 2019 nepřekročíme hranici 3,5 % p.a.

Strmý pád se nečeká

Také začal zvolňovat nemovitostí trh, který poslední roky rostl velmi strmě a v některých lokalitách –především ve velkých městech – narostl do téměř neúnosných cen za metr čtverečný. Začalo se dokonce stávat, že klienti z Prahy byli hůře financovatelní. Buď chyběla potřebná hotovost – byty v Praze se začaly i na okrajích pohybovat v průměru kolem 4 až 5 milionů za 3+kk, takže začalo být hodně rodin, které potřebných cca 30 % nemělo (20 % jako akontace na hypotéku + 4 % daň z nabytí nemovitosti + 5 % RK). Při těchto průměrných cenách se bavíme o hotovosti 1,25–1,5milionu Kč). A pokud tyto „vlastní zdroje“ rodina chtěla řešit např. úvěrem ze stavebního spoření, velmi často již neprošla bonitně a nesplnila koeficienty DTI a DSTI doporučené ČNB z října loňského roku.  Ke konci roku tedy dochází k ochlazení a stagnaci. To by mělo přetrvat i v roce 2019, kdy výrazný nárůst nečekám, spíše naopak. Současně ovšem nečekám žádný strmý pád, jak někteří předpokládají.

Pět procent úvěrů může mít výjimku

V říjnu loňského roku začala platit další řada doporučení ČNB. Tentokrát se centrální banka zaměřila na celkovou bonitu, příjem a výdaje žadatelů. Banky začaly více hlídat celkové casflow žadatelů a to jak ve smyslu příjmů a výdajů, tak i celkové zadluženosti. ČNB doporučila bankám jasné koeficienty, které by měly v rámci vyhodnocení scoringu hlídat. Parametr DTI (Debt To Income) je poměr celkového zadlužení proti celkovému ročnímu čistému příjmu. Výše dluhu žadatele by neměla překročit devítinásobek jeho ročního čistého příjmu. Druhým parametrem je DSTI (Debt Service To Income), který vyjadřuje poměr mezi měsíční splátkou veškerých úvěrů, včetně aktuálně žádaného úvěru, proti celkovému čistému měsíčnímu příjmu. Žadatel by měl současně na splátku úvěru vynakládat maximálně 45 % svého měsíčního čistého příjmu. Ve specifických případech bude možné tyto hodnoty překročit, avšak nejvýše u 5 % úvěrů. Toto je na rozhodnutí dané banky.

Trh bude stále silný

České banky jsou v celosvětovém měřítku dlouhodobě spíše ty přísnější – i proto se nás ve velkém zatím nikdy žádná velká hypoteční krize netýkala – takže na doporučení ČNB jen poupravily dané koeficienty měření. Některá banka více, jiná méně, ale žádnou z bank to nijak fatálně neovlivnilo. Všechny tři faktory mají vliv na to, že hypoteční trh začíná pomalu stagnovat a lehce klesat. Nicméně pořád se bavíme o velmi silných číslech z pohledu poskytnutého objemu nových úvěrů, která si ještě před pár lety netroufal nikdo očekávat. Rok 2019 bude s velkou pravděpodobností rokem klidným a neměly bychom se dočkat žádných extra výkyvů.