Martin Mašát: Úroky hypoték mohou rychle narůst už za několik měsíců

Partners | 16. 10. 2017 | Vstoupit do diskuze

Ekonomika šlape na plné obrátky, nezaměstnanost je rekordně nízká, domácnosti utrácejí a stále se daří i exportu. Jedinou šancí, jak nedopustit možnou hypoteční a následnou bankovní krizi, je z pohledu ČNB zdražení peněz přes vyšší úroky. Co to znamená a jak to vypadá s cenami nemovitostí? Ptali jsme se Martina Mašáta, portfolio manažera Partners investiční společnosti.

Co znamená srpnové zdražení peněz ze strany ČNB? Zdraží hypotéky?
Díky extrémně uvolněné měnové politice centrální banky jsou úroky z úvěrů bezprecedentně nízko. Můžou za to především intervence, pomocí kterých ČNB v krátké době napumpovala do ekonomiky více jak 2,5 bilionu korun, což je více jak polovina celého českého HDP. Přebytek peněz na účtech řeší banky zlevňováním úvěrů, vždyť sazby hypoték s fixací na 5 let pod 2 % byly ještě před par lety pouhou iluzí a dnes je to normální stav. Ukončení intervencí sice zastavilo nový příliv peněz, ale stále je v bankách korun přebytek. Zvýšení základní úrokové sazby o 0,2 % na 0,25 % nemá v takové situaci skoro žádný vliv, protože banky si nepotřebují peníze od ČNB půjčovat a nepatrně vyšší sazba nic neznamená. Dokonce úroky některých úvěrů po zvýšení sazby zamířily dolů. Nicméně, do konce roku očekáváme další a již podstatné zvýšení úroků o 0,5 %. Nicméně, jeden z nejvyšších růstů HDP v Evropě, mizivá nezaměstnanost (pod 4 %), růst nominálních mezd meziročně o 8 % plus sliby vlády přidat státním zaměstnancům v průměru přes 10 % znamenají zvyšující se tlak na růst cen. Už nyní je inflace 2,7 % a je proto jasné, že sazby úvěrů resp. hypoték nezůstanou kolem 2 % dlouho. Změna trendu nastala již na konci loňského roku od kdy sazby pomalu, ale jistě rostou a tento růst bude pokračovat i nadále. Vliv na růst sazeb bude mít především zpřísňování regulace hypoték, které je tak zdražuje bankám, a rychlost s jakou přebytek korun zmizí z bank. Výsledkem může být rychlý nárůst úroků již za několik měsíců, proto je vhodné si nyní zajistit rekordně nízké úroky delšími fixacemi hypoték či úvěrů.  Srpnové zvýšení sazby ze strany ČNB byl spíše jen psychologický krok bez reálného výsledku na sazby hypoték. Letos se navíc dočkáme ještě minimálně dalšího podobného zvýšení, které nebude ani tak cílit na sazby úvěrů, ale na kurz koruny.

Ceny realit rostou v ČR nejrychleji v celé EU (meziročně až o 11 %). Platí to pro celou ČR nebo zvýšení cen „táhne“ hlavně Praha? O kolik víc zdražilo bydlení v Praze o proti zbytku v ČR?
Ano, ceny nemovitostí jsou v ČR jedny z nejrychleji rostoucích v celé EU, ale týká se to opravdu jen posledního roku dvou. Jinak ceny nemovitostí za posledních 7 let rostly jen o pouhých 20 %, což je hluboko pod jinými mnohem méně rizikovými a navíc likvidnějšími investicemi. Důvodů, proč ceny nemovitostí vyletěly právě nyní, je několik. Od nedostatku nových projektů, přes mediální kampaň developerů snažící se prodat „ležáky“ a navýšit uměle ceny, po levné hypotéky, kdy příjmy z případného pronájmu pokryjí velkou část pravidelných splátek. To aktivovalo mnoho lidí, kteří si nemovitosti pořídili jako investici. Samozřejmě, že tyto důvody nahrávají většímu růstu v Praze, kde lidé lépe dosáhnou na hypotéky a následný pronájem není problém. Z těchto důvodů v Praze rostou ceny rychleji než průměr a lze najít mnoho různých statistik udávajících roční nárůst mezi 20 % až 30 %. Nicméně, v Praze najdete byty, jejichž ceny jsou meziročně výše jen o pár procent nebo naopak takové, které svoji cenu zdvojnásobily. V současnosti, kdy cena za 1 metr čtvereční nového bytu v Praze dosahuje skoro 100 000 korun se blížíme fázi, kdy odejde z trhu mnoho spekulantů (byty už jsou moc drahé) a ostatní kupci zase mohou mít problém dosáhnout na přísnější pravidla při poskytování hypoték (LTV, DTI, DSTI). O tom, že je trh nemovitostí přehřátý nemluví již jen ekonomové, ale také realitní makléři a překvapivě již také ČNB, která svoji politikou levných peněz situaci paradoxně pomohla způsobit. Lze tedy očekávat ochlazení trhu s nemovitostmi a další růst o desítky procent může být již jen snem investorů.